A la faveur d’une décision rendue le 8 janvier 2026, publiée au bulletin, la Cour de cassation a précisé la portée et la valeur probante d’une expertise amiable.

En l’espèce, dans le cadre d’un différend opposant des maîtres d’ouvrage à un maître d’œuvre, auquel ils sollicitaient l’indemnisation de divers préjudices, les parties ont eu recours à une expertise non-judiciaire prévue par le contrat de maîtrise d’œuvre. Les maîtres d’ouvrage se sont ensuite fondés sur les conclusions de cette expertise non-judiciaire pour obtenir la condamnation du maître d’œuvre.

Le maître d’œuvre s’est pourvu en cassation, faisant grief à l’arrêt d’appel de l’avoir condamné à indemniser les maîtres d’ouvrage.

La Cour de cassation juge que « si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, il en va différemment lorsque l’expertise a été diligentée en application du contrat conclu par les parties par un expert choisi d’un commun accord ».

En l’occurrence, la troisième chambre civile considère que les juges d’appel n’ont pas méconnu le principe du contradictoire ni l’article 6, § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales invoqués par le maître d’œuvre, dès lors que l’expertise non-judiciaire avait été diligentée en application d’une clause contractuelle obligeant les parties à recourir à un expert choisi d’un commun accord.

Cass., 3^ème civ., 8 janvier 2026, n° 23-22.803, publié au bulletin

L’article Lorsque l’expertise amiable est instituée par un contrat obligeant les parties à choisir l’expert d’un commun accord, le juge peut valablement s’appuyer dessus pour fonder sa décision est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’un arrêt rendu le 20 novembre 2025 et publié au Bulletin, la Cour de cassation est venue apporter une clarification importante en matière d’enclave et de droit de passage.

Faisant application de l’article 684 alinéa 1^er du code civil aux termes duquel il est prévu que « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. » , la Cour de cassation est venue confirmer que cet article s’applique également lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé.

En effet, dans ce cas précis, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, et ce peu important :

– d’une part, que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ;

– d’autre part, que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division.

Cass. civ. 3^ème, 20 novembre 2025, n° 24-17.240, publié au Bulletin

L’article Servitude de passage et division d’un fonds : précisions sur l’application de l’article 684 du code civil est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 16 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la qualification d’un bien à usage d’habitation dans le cadre d’un contentieux portant sur la location de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

En l’occurrence, une ville reprochait au propriétaire et au locataire d’un appartement de l’avoir loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.

Le bien en question résultait de la réunion de deux lots, à savoir :

• D’une part, le lot D, d’une surface de 25 m², qui était utilisé à des fins commerciales au 1^er janvier 1970, date de référence ;
• D’autre part, le lot F, d’une surface de 6 m², qui faisait l’objet d’un bail d’habitation à cette même date.

La Cour d’appel de Paris rejeté la demande de la ville, estimant que la surface du lot F, inférieure à 9 m², ne permettait pas de le considérer comme un local à usage d’habitation au sens du code de la construction et de l’habitation.

Rappelant que « l’affectation au 1^er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur », la Cour de cassation censure ce raisonnement. La troisième chambre civile ajoute « en outre, [qu’] un local affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (3e Civ., 13 juin 2024, pourvoi n° 23-11.053, publié) ».

Partant, dès lors qu’ils n’ont pas pris en considération l’usage effectif du lot F au 1^er janvier 1970, les juges d’appel ont méconnu les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’urbanisme.

Cass., 3^e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058, publié au bulletin

L’article Locations de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile : l’usage d’habitation du bien à la date de référence prime sur son habitabilité est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 11 septembre 2025 au visa de l’article 1792 du code civil, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est penchée sur la question de savoir si l’imputabilité des dommages peut être attribuée aux travaux réalisés par un entrepreneur, sans que la cause de ceux-ci ne soit précisément définie.

En l’espèce, pour les besoins de la construction d’une maison d’habitation, un particulier, agissant comme maître d’ouvrage a confié à un entrepreneur la réalisation des travaux d’électricité. Alors que la réception des travaux a été prononcée le 31 juillet 2014, la maison a été détruite par un incendie survenu le 9 décembre suivant.

Le maître d’ouvrage et son assureur multirisque habitation ont, après expertise judiciaire, assigné l’entrepreneur et son assureur en responsabilité décennale. Si les juges de première instance ont fait droit à leur demande en retenant la responsabilité de plein droit de l’entrepreneur, la Cour d’appel de Toulouse a infirmé le jugement en considérant que si l’incendie a effectivement pris naissance dans le tableau électrique, il n’est pas démontré avec certitude qu’il serait en lien avec un vice de construction ou une non-conformité affectant cet élément.

De façon didactique, la troisième chambre civile rappelle le régime de responsabilité décennale de plein droit de l’entrepreneur vis-à-vis du maître d’ouvrage. En particulier, la Cour de cassation précise que la présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs qui résulte de l’article 1792 du code civil est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause (Cass., 3^ème civ., 1^er décembre 1999, pourvoi n° 98-13.252, publié).

Cette présomption doit être écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l’entrepreneur (Cass., 3^ème civ., 20 mai 2015, pourvoi n° 14-13.271, publié). En effet, la charge de cette présomption ne peut être étendue à des constructeurs dont il est exclu, de manière certaine, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci sont en lien avec leur sphère d’intervention.

En l’occurrence, en se fondant sur le rapport d’expertise, la Cour d’appel a estimé qu’il n’est pas démontré que le sinistre est imputable aux travaux électriques réalisés par l’entrepreneur, lequel n’a pas la charge de démontrer une cause étrangère en l’absence d’imputabilité certaine.

Faisant application du principe de présomption de responsabilité décennale pesant sur l’entrepreneur, la troisième chambre civile casse l’arrêt d’appel.

Cass., 3^e civ., 11 septembre 2025, n° 24-10.139, publié au bulletin

L’article Sont imputables à l’entrepreneur, les dommages résultant d’un incendie ayant pris naissance dans le tableau électrique, bien que la cause demeure incertaine ou inconnue est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 11 avril 2025, présentant un intérêt jurisprudentiel particulier (classée en C+), la Cour administrative d’appel de Marseille s’est prononcée sur le point de départ du délai de prescription de l’action décennale (cf. article 1792-4-3 du code civil) en cas réception prononcée sous réserve de l’exécution de prestations manquantes.

Cet arrêt s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence « Société JSA Technology » du Conseil d’Etat (CE, 20 décembre 2024, req. n° 475416, aux T.) qui s’était prononcé sur le point de savoir si, pour les parties de l’ouvrage réservées à la réception, le délai de l’article 1792-4-3 du code civil part seulement de la levée des réserves ou plutôt de la date d’effet de la réception, indépendamment des réserves dont celle-ci a été assortie.

Le Conseil d’Etat avait retenu la seconde option en considérant que « l’action du maître d’ouvrage tendant à la mise en jeu de la responsabilité des constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la date d’effet de la réception, que les travaux aient été réceptionnés sans réserve, avec réserves en application des stipulations de l’article 41.6 du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux ou sous réserve de l’exécution concluante d’épreuves ou de l’exécution de prestations en application des stipulations 41.4 ou 41.5 du même cahier. »

La Cour administrative d’appel de Marseille vient quant à elle préciser que « dans le cas des désordres affectant des parties de l’ouvrage qui n’ont pas fait l’objet de réserves au moment de la réception, ce délai d’action court à compter de la date d’effet de cette réception, même dans l’hypothèse où cette dernière est prononcée sous réserve de l’exécution de prestations manquantes. »

CAA Marseille, 11 avril 2025, Commune de Vitrolles, req. n° 24MA03072

L’article Précision sur point de départ du délai de prescription de l’action décennale en cas de réception prononcée sous réserve de l’exécution de prestations manquantes est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 20 mars 2025 et publiée au bulletin, la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur le régime de la prescription quadriennale applicable aux créances détenues à l’encontre des personnes publiques, régie par la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics.

En l’espèce, l’acte de vente d’une maison d’habitation mentionnait la présence d’une installation autonome de type fosse septique et se référait à un rapport d’un syndicat mixte concluant que le système était conforme, satisfaisant, complet et en bon état de fonctionnement.

A la suite de dysfonctionnements de l’installation rencontrés par l’acheteur, il s’est avéré que le rapport était erroné.

Condamné à indemniser l’acheteur, le syndicat mixte s’est pourvu en cassation, prétextant que la créance détenue par celui-ci serait prescrite.

Après un rappel des articles 1^er et 3 de la loi du 31 décembre 1968, la Cour de cassation précise que « si le point de départ de la prescription quadriennale est le premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle s’est produit le fait générateur du dommage allégué, la prescription ne peut courir tant que la victime n’a pas eu connaissance du dommage, fondant sa créance en réparation ».

En l’occurrence, la troisième chambre civile relève que si le rapport de contrôle avait été réalisé le 28 mars 2012 et que l’acte de vente avait été signé le 9 décembre 2014, l’acheteur ignorait l’existence de sa créance en réparation avant cette date, de sorte qu’en ayant assigné le syndicat mixte en référé expertise les 11 et 16 octobre 2018, la prescription quadriennale avait été interrompue par cette assignation et n’était donc pas expirée à la date de son assignation au fond.

La Cour de cassation juge par ailleurs que « les préjudices liés au caractère erroné du document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif revêtent un caractère certain », si bien que ces préjudices ne peuvent s’analyser « en une perte de chance d’obtenir un prix de vente moins élevé en raison du défaut de conformité et de fonctionnement de l’installation d’assainissement ».

Ainsi, l’arrêt d’appel, qui a retenu que le préjudice imputable au diagnostiqueur ne peut s’analyser que comme une perte de chance pour l’acquéreur d’obtenir un prix de vente moins élevé en raison du défaut de conformité et de fonctionnement de l’installation d’assainissement, est cassé.

Cass., 3^ème civ., 20 mars 2025, pourvoi n° 23-18.472, publié au bulletin

L’article La prescription quadriennale ne peut courir tant que la victime n’a pas eu connaissance du dommage est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 6 mars 2025 et publiée au bulletin, la Cour de cassation a précisé, au visa de l’article 1792-7 du code civil, que les éléments d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage sont exclus du régime de la responsabilité décennale.

Pour mémoire, l’article 1792-7 du code civil dispose que : « ne sont pas considérés comme des éléments d’équipement d’un ouvrage au sens des articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4 les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage ».

En l’espèce, un entrepreneur avait réalisé des travaux de terrassement, de voirie et de réseaux pour le compte d’une société de lavage automobile, laquelle s’est par la suite plaint de débordements d’eaux non filtrées sur les pistes de lavage.

Considérant que les travaux réalisés participaient à la réalisation d’un ouvrage et que les débordements d’eaux non filtrées sur les pistes de lavage sont consécutifs à l’inadaptation du séparateur d’hydrocarbures mis en place lors de ces travaux, la Cour d’appel de Rennes retient que le séparateur d’hydrocarbures n’est pas un élément d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’activité de station de lavage. Par suite, les juges d’appel admettent la responsabilité décennale de l’entrepreneur et, par la suite, la garantie de son assureur.

Relevant au contraire que le séparateur d’hydrocarbures constituait un équipement de traitement des eaux potentiellement chargées de boues et d’hydrocarbures générées par l’utilisation de la station de lavage, la troisième chambre civile casse et annule l’arrêt déféré.

Ainsi, la Cour de cassation conclut que le séparateur d’hydrocarbures est un élément d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’activité de station de lavage, de sorte qu’il relève de l’article 1792-7 du code civil.

Cass., 3^ème civ., 6 mars 2025, pourvoi n° 23-20.018, publié au bulletin

L’article La garantie décennale n’est pas applicable à un élément d’équipement à vocation exclusivement professionnelle est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’un arrêt rendu le 16 janvier 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation est venue rappeler, au visa de l’article 1792 du code civil, que l’entrepreneur responsable de désordres de construction ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par cette dernière.

Pour ce faire, la Cour de cassation a, tout d’abord, rappelé :

– d’une part, les termes de l’article 1792 du code civil dont il résulte que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination […] ».

– d’autre part, que, dans un arrêt du 28 septembre 2005, elle avait déjà considéré que l’entrepreneur, responsable de désordres de construction, ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par elle (Civ. 3^ème, 28 septembre 2005, pourvoi n° 04-14.586, publié),

C’est dans ce cadre que la Cour de cassation a, ensuite, considéré que, lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose, le juge du fond ne peut dès lors condamner un constructeur responsable de désordres à procéder à leur reprise en nature de sorte que la Cour d’appel de Reims ne pouvait, sans violer les dispositions de l’article 1792 précité, condamner la société Hanau à faire poser le kit de réparation des panneaux photovoltaïques.

En effet, toujours selon la Cour de cassation, la Cour d’appel ne pouvait retenir, alors même que la société La Dormoise s’était opposée à la réparation en nature, que « doivent être réparés les seuls désordres d’infiltration sous toiture, que la solution tenant à la pose d’un kit de réparation permet de remédier aux infiltrations et que celle-ci constitue une réparation proportionnée et adaptée au dommage sans enrichissement pour le maître de l’ouvrage. »

Cass. civ. 3^ème, 16 janvier 2025, n° 23-17.265, publié au Bulletin

L’article Lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose, le juge du fond ne peut condamner un constructeur responsable de désordres à procéder à leur reprise en nature est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’un arrêt rendu le 7 novembre 2024, publié au Bulletin, la Cour de cassation est venue préciser qu’en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots.

Surtout, la Cour de cassation est venue préciser que, dans ce cas, il n’est pas nécessaire que le préjudice subi, que celui-ci soit matériel ou immatériel, ait été subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.

C’est dans ce cadre que la Cour de cassation a annulé l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence aux motifs que : « Pour déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices matériel et de jouissance subis par quatre copropriétaires, l’arrêt énonce qu’une telle action n’est recevable que si les préjudices présentent un caractère collectif et sont supportés de manière identique par tous les copropriétaires ou une grande partie d’entre eux, et retient qu’en l’espèce seuls quatre copropriétaires sont affectés par les désordres d’infiltrations et que la nature et l’étendue du préjudice subi par chacun d’entre eux n’est pas identique. »

Cass. civ. 3^ème, 7 novembre 2024, n° 23-14.464, publié au Bulletin

L’article Un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, et ce sans qu’il ne soit nécessaire que le préjudice ait été subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 5 septembre 2024, la Cour de cassation a rappelé, une nouvelle fois, l’importance de la réception des travaux sur la mise en œuvre de la garantie décennale.

En l’espèce, à la suite de l’infiltrations d’eau dans le sous-sol d’une maison en cours de chantier, le maître d’ouvrage et le constructeur avaient conclu un protocole transactionnel prévoyant la réalisation de divers travaux pour y mettre fin. Ce désordre n’avait toutefois pas été réservé lors de la réception des travaux, intervenue ultérieurement.

Le maître d’ouvrage avait par ailleurs reconnu, lors d’une audition ordonnée par le tribunal, que les travaux objets du protocole transactionnel avaient été réalisés.

Or, bien que ce désordre d’infiltration se soit poursuivi après réception, le fait, d’une part, que le maître d’ouvrage ne l’ait pas réservé lors de la réception des travaux – alors qu’il en avait connaissance – et, d’autre part, que les travaux objets du protocole aient été effectuées, prive le maître d’ouvrage de la possibilité d’engager la responsabilité décennale du constructeur et de l’assureur de ce dernier.

Cass., 3^e civ., 5 septembre 2024, n° 23-11.077

L’article Faute pour le maître d’ouvrage de réserver un désordre connu lors de la réception des travaux, il ne peut par la suite solliciter l’indemnisation des travaux réparatoires à l’entrepreneur et à l’assureur de ce dernier sur le fondement de la garantie décennale est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’un arrêt rendu le 12 septembre 2024 et publié au Bulletin, la Cour de cassation est venue se prononcer sur l’indemnité devant être allouée lorsqu’il existe une pluralité de propriétaires de fonds dominants enclavés.

Pour ce faire, la Cour de cassation a, tout d’abord, rappelé qu’il résulte de :

– l’article 682 du code civil que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ;

– l’article 1309 du code civil que l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux ;

– l’article 1310 du code civil que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

C’est dans ce cadre que la Cour de cassation a considéré, ensuite, qu’il résulte de la combinaison de ces trois articles que lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin en application de l’article 682 du code civil, chacun d’eux occasionne un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude et, par conséquent, ne peut être redevable que d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit.

Partant, il en résulte que lorsque le juge est saisi d’une demande de condamnation solidaire de tous les propriétaires bénéficiant du passage, il lui appartient de fixer l’indemnité due par chaque propriétaire des fonds bénéficiant du passage, à proportion des désagréments que chacun causait au fonds servant.

Cass. civ. 3^ème, 12 septembre 2024, n° 22-18.602, publié au Bulletin

L’article Servitude de passage : la Cour de cassation vient préciser les modalités de détermination de l’indemnité devant être versée en cas de pluralité de propriétaires de fonds dominants bénéficiant d’une servitude de passage est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Pour rappel, dans le but de financer les travaux d’amélioration de la performance énergétique de logements anciens, c’est-à-dire achevés depuis plus deux ans, l’article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finance pour 2024 avait créé un dispositif de prêt avance mutation ne portant pas intérêt, codifié à l’article L. 315-2 alinéa 3 du code de la consommation.

En cela, l’article 1^er du décret modifie le titre I^er du livre III de la partie réglementaire du code de la construction et de l’habitation tendant à favoriser la construction d’habitations.

L’article 1^er du décret précise les conditions et les modalités d’attribution de ce prêt.

Il dispose également que la durée du prêt ne peut excéder cent-vingt mois et que le montant maximum du prêt est plafonné.

De plus, il précise les modalités de conventionnement en vertu desquelles « seuls les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement ayant signé une convention avec l’Etat, conforme à une convention-type approuvée par arrêté conjoint des ministres chargés de l’économie, du logement et de l’environnement, sont habilités à accorder les prêts avance mutation ne portant pas intérêt. »

Enfin, l’article 2 du décret rétablit la section V novodecies du chapitre II du titre 1^er de la première partie du livre 1^er de l’annexe III du code des impôts et précise les modalités de calcul du crédit d’impôt dont bénéficient les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement ainsi que les modalités de contrôle, de reversement des avantages indus et d’application des sanctions.

Décret n° 2024-887 du 3 septembre 2024 relatif au prêt avance mutation ne portant pas intérêt destiné au financement de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique des logements anciens

L’article Rénovation énergétique : publication du décret « Prêt avance mut ation » pour faciliter le financement de la rénovation énergétique des bâtiments anciens est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.