L’arrêt rendu le 17 avril 2026 par la Cour administrative d’appel de Paris met en lumière la faculté reconnue au juge du contrat de moduler le montant des pénalités infligées au titulaire par le pouvoir adjudicateur.

Tout d’abord, le juge administratif rappelle que « lorsqu’il est saisi d’un litige entre les parties à un contrat de la commande publique, le juge du contrat doit, en principe, appliquer les clauses relatives aux pénalités dont sont convenues les parties en signant le contrat ».

Sur ce point, le juge peut, à titre exceptionnel et lorsqu’il est saisi de conclusions en ce sens, « modérer ou augmenter les pénalités résultant du contrat si elles atteignent un montant manifestement excessif ou dérisoire », eu égard notamment :

– au montant du marché ;

– aux recettes prévisionnelles de la concession ;

– aux subventions versées par l’autorité concédante ;

– à la gravité de l’inexécution constatée.

De plus, la Cour précise qu’il revient au titulaire « de fournir aux juges tous éléments, relatifs notamment aux pratiques observées pour des contrats comparables ou aux caractéristiques particulières du contrat en litige, de nature à établir dans quelle mesure ces pénalités présentent selon lui un caractère manifestement excessif ».

En l’espèce, le Tribunal administratif de Montreuil a été saisi d’un litige relatif à trois marchés publics de fourniture entre l’établissement national des produits de l’agriculture et de la mer (FranceAgriMer) et la société Les Grandes Marques et Conserveries Chérifiennes Réunies (LGMC).

Outre sa demande tendant à l’annulation de la lettre du 9 août 2022, valant titre de recettes, par laquelle FranceAgriMer a mis à sa charge la somme totale de 1 583 572,23 euros au titre des pénalités du fait de la non-exécution de son obligation contractuelle de livraison de denrées alimentaires, la société LGMC sollicitait du juge du contrat qu’il la décharge partiellement du montant des pénalités mises à sa charge.

En infirmant le jugement contesté, les juges d’appel estiment que le montant des pénalités infligées à la société LGMC est excessif, dès lors que celle-ci a été confrontée à des difficultés indépendantes de sa volonté, liées à la guerre en Ukraine, à la raréfaction d’une espèce de sardine ainsi qu’à la fluctuation des cours mondiaux de matières premières.

Par ailleurs, les juges d’appel constatent que l’absence de clause de révision de prix dans les marchés litigieux concourt « à atténuer la gravité de l’inexécution, par la société LGMC, de ses obligations contractuelles ».

En conséquence, la Cour accueille la demande de la société requérante tendant à la modération des pénalités et en fixe leur montant à 75 % de celui du titre exécutoire litigieux.

CAA Paris, 17 avril 2026, Société LGMC, req. n° 24PA03838

L’article Pénalités contractuelles : illustration de la faculté du juge du contrat de modérer des pénalités excessives infligées au titulaire d’un marché public est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Dans une décision rendue le 17 avril 2026 et mentionnée aux Tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat considère que lorsque les dispositions applicables à un contrat de la commande publique permettent à l’acheteur public de le conclure sans publicité ni mise en concurrence préalables, la circonstance que celui-ci ait, avant de le conclure, fait le choix de procéder à une certaine forme de publicité ou d’avoir recours à une mise en concurrence, notamment en sollicitant des devis de la part de plusieurs entreprises, n’a pas par elle-même pour effet de faire relever le marché en cause des catégories de procédures pour lesquelles le code de la commande publique prévoit l’obligation de publicité et de mise en concurrence.

En outre, la Haute juridiction indique que l’application de ces procédures ne saurait, dans un tel cas, résulter de ce que l’acheteur y a expressément fait référence dans le règlement de la consultation, en indiquant s’y soumettre.

Au cas d’espèce, la commune de Tilly-sur-Seulles a décidé de conclure un marché public avec l’entreprise Jones Travaux Publics, afin de réaliser des travaux de voirie pour un montant de 72 934,58 euros toutes taxes comprises.

Ce marché a été conclu après que le maire de Tilly-sur-Seulles ait sollicité des devis de la part de trois entreprises dans le cadre d’un marché de travaux dont le montant était inférieur au seuil de publicité et de mise en concurrence de 100 000 € HT, en application de l’article 142 de la loi du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique.

Tirant les conséquences de la règle énoncée, le Conseil d’Etat confirme l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes et précise que cette circonstance n’a pour effet de rendre applicable à la passation de ce marché la procédure adaptée prévue par les articles R. 2123-4 et suivants du code de la commande publique.

CE, 17 avril 2026, Mme Jardin & autres, req. n° 503412

L’article Marchés à procédure adaptée : la circonstance que l’acheteur sollicite trois devis avant de conclure le marché n’a pas pour effet de soumettre ce marché aux règles de la procédure adaptée est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Dans une décision rendue le 31 mars 2026 et publiée au recueil Lebon, le Conseil d’Etat précise que la circonstance que le terrain d’assiette d’un projet soit devenu inconstructible à la date à laquelle le juge statue ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé, dès lors du moins qu’à cette date les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas sa régularisation impossible.

Tout d’abord, le Conseil d’Etat rappelle que :

– en application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation ;

– un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dès lors que les règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle le juge statue ne font pas obstacle à une mesure de régularisation n’impliquant pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

A ce titre, pour apprécier le caractère régularisable du ou des vices invoqués il revient au juge « de ne prendre en compte que les règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle il statue, en tant seulement qu’elles sont relatives au vice relevé ».

De plus, le Conseil d’État précise que cette solution s’applique lorsque le terrain d’assiette du projet est devenu inconstructible à la date à laquelle le juge se prononce, en raison d’une modification des règles d’urbanisme.

Toutefois, la Haute juridiction ajoute que ce même juge est tenu de s’assurer qu’à cette date « les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas [l]a régularisation [de l’autorisation d’urbanisme] impossible ».

Au cas d’espèce, le Conseil d’Etat a censuré le jugement attaqué du tribunal administratif de Nice en ce que les premiers juges, pour refuser l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, se sont fondés sur la seule circonstance que le terrain d’assiette du projet était devenu inconstructible.

CE, 31 mars 2026, Commune de Tourette-Levens, req. n° 494252

L’article Un terrain devenu inconstructible à la date à laquelle le juge statue ne fait pas, par lui-même, obstacle à la régularisation des vices entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Dans un avis n° 510664 en date du 30 mars 2026, le Conseil d’Etat est venu rappeler que, même pour les projets situés dans un site inscrit et lorsque la demande est unique, le permis de construire et le permis de démolir demeurent des actes distincts.

En effet, se fondant sur les dispositions prévues à l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat est venu préciser que si un projet de construction, impliquant la démolition de l’existant, peut faire l’objet d’une demande unique et donner lieu à une autorisation commune, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts comportant des effets propres.

Par suite l’administration qui, saisie d’une telle demande, entend refuser l’autorisation de démolir ne peut légalement se fonder sur ce seul refus pour rejeter la demande dans son ensemble. Il lui appartient au contraire, dans cette hypothèse, de statuer également sur la demande en tant qu’elle constitue une demande de permis de construire ou de permis d’aménager, lequel peut, s’il y a lieu, être octroyé sans autoriser la démolition.

C’est dans ce cadre que le Conseil d’Etat est venu rappeler :

1. En premier lieu, qu’en application des articles R.425-18 et R.425-30 du même code, le Conseil d’Etat précise que lorsque la démolition d’un bâtiment situé dans un site inscrit est nécessaire à une opération de construction, que la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et la construction et que les documents qui y sont joints présentent de manière complète les deux volets de l’opération, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France doit être regardé comme portant sur l’ensemble de l’opération projetée, sans qu’il soit nécessaire que cet avis mentionne expressément la démolition ;

2. En deuxième lieu, et concernant les conséquences à tirer, par l’administration, de l’avis de l’ABF, le Conseil d’Etat précise :

– d’une part, que le permis de construire qui, délivré en application de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme, autorise également la démolition, ne peut intervenir, dans un site inscrit, qu’avec un accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France portant, soit sur l’opération dans son ensemble soit, au moins, sur le projet de démolition. Si l’accord exprès concerne au moins le projet de démolition, un avis défavorable de l’ABF sur le seul projet de construction ne fait pas obstacle à la délivrance du permis de construire ;

– d’autre part, lorsque l’avis de l’ABF est défavorable, soit à l’opération dans son ensemble, soit au volet démolition, il ne lie l’administration que pour le volet démolition, qui doit ainsi être rejeté. L’administration doit toutefois examiner la demande de permis de construire, et si elle entend délivrer le permis de construire, elle doit préciser que celui-ci n’autorise pas la démolition.

3. En troisième lieu, le juge administratif, saisi d’une décision de rejet d’une demande de permis de démolir et de construire, fondé sur l’avis défavorable de l’ABF sur l’opération dans son ensemble ou sur le seul volet démolition, peut déclarer comme inopérants tous les moyens dirigés contre cette décision en tant qu’elle porte sur l’opération de démolition (sauf le moyen tiré de l’illégalité du refus d’accord de l’ABF).

Aussi, la décision par laquelle l’autorité administrative accorde un permis de construire portant également permis de démolir, malgré un avis défavorable de l’ABF sur le volet démolition, est illégale. Cette illégalité doit être relevée d’office par le juge administratif.

CE, avis, 30 mars 2026, Préfet des Alpes-Maritimes, n° 510664

L’article Projet de construction-démolition dans un site inscrit : le Conseil d’Etat confirme le caractère distinct du permis de construire et de démolir et précise la portée de l’avis de l’ABF est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Dans une décision rendue le 13 mars 2026, mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat est venu préciser les contours de la notion de lotissement.

Tout d’abord, le Conseil d’Etat a rappelé :

– d’une part, qu’un lotissement constitue, en application de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » ;

– d’autre part, qu’aux termes des articles L. 442-3 et L. 442-14 du même code, les lotissements non soumis à permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, et que « lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ».

C’est dans ce cadre que le Conseil d’Etat a considéré qu’une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti.

Surtout, la Haute juridiction a considéré que, dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés au lotissement autorisé.

En outre et, pour l’application de cette règle :

–  la condition tenant au transfert en propriété d’une partie au moins des lots doit être regardée comme satisfaite lorsque ce transfert a été acté à la date de délivrance du permis de construire ;

– cette condition est également considérée comme satisfaite lorsque l’acte de transfert reporte l’effet du transfert à une date ultérieure, y compris s’il est assorti d’une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire.

Par suite, le Conseil d’Etat censure le raisonnement de la Cour administrative d’appel de Lyon qui avait jugé qu’aucun transfert de propriété n’avait été réalisé à la date du permis de construire délivré à la société Serenis, alors qu’un compromis de vente a antérieurement acté ce transfert à la date de délivrance dudit permis.

CE, 13 mars 2026, Société Serenis, req. n° 495524, mentionnée aux tables du recueil Lebon

L’article Notion de lotissement : un lotissement est constitué si, à la date de délivrance du permis de construire, un compromis de vente actant le transfert de propriété a été conclu est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Dans une décision en date du 13 février 2026, mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat est venu préciser les conditions d’application du troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme qui, pour mémoire, prévoit que : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. ».

Pour fonder sa décision, le Conseil d’Etat a tout d’abord rappelé qu’il résulte de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme que constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Surtout, le Conseil d’Etat a considéré que l’application, à un permis de construire délivré dans un lotissement, de la règle selon laquelle l’ensemble du projet doit être apprécié au regard de la totalité des règles du PLU est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire.

En outre, est sans incidence la circonstance que ce transfert soit assorti d’une condition suspensive, notamment celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.

CE, 13 février 2026, M. et Mme E c/ Commune de Gréasque, req. n° 501671, mentionné aux tables du Recueil Lebon

L’article Lotissement : l’application de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme suppose le transfert déjà acté d’au moins un lot est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Dans un arrêt rendu le 3 février 2026, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a précisé qu’une commune qui conteste en appel l’annulation d’un retrait d’un permis de construire est tenue de procéder à la notification de sa requête d’appel au titulaire dudit permis.

En l’espèce, une habitante de la commune de Salles a signé un compromis de vente de deux parcelles lui appartenant avec la SCI Jean Roux qui s’est engagée à obtenir deux permis de construire portant chacun sur la construction d’une maison d’habitation et d’un garage. Le maire de la commune a délivré lesdits permis de construire par deux arrêtés du 4 juin 2020 puis a procédé à leur retrait par deux autres arrêtés du 4 septembre 2020.

Saisi par la propriétaire des parcelles concernées, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé ces deux décisions de retrait. La commune a interjeté appel de ce jugement.

La Cour administrative d’appel de Bordeaux commence par rappeler qu’au terme des dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme l’auteur d’un recours contentieux à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme « est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les même conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la reformation d’une décision juridictionnelle » relative à ladite autorisation.

A l’aune de ces dispositions, la Cour précise qu’à la suite de l’intervention du jugement du tribunal administratif de Bordeaux la SCI Jean Roux « s’est trouvée rétablie dans les droits à construire qui résultaient de ces autorisations » et qu’en conséquence la commune devait procéder, conformément aux dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme précitées, à la notification de sa requête d’appel à la SCI Jean Roux.

Enfin, la Cour rappelle que la commune ne saurait se prévaloir, d’une part, « de l’absence d’affichage sur les terrains d’assiette des projets du rappel des formalités à accomplir » et, d’autre part, du changement d’adresse du bénéficiaire des permis de construire pour soutenir qu’elle était exonérée de l’obligation de notifier sa requête d’appel à la SCI Jean Roux.

CAA Bordeaux, 3 février 2026, Commune de Salles, req. n° 23BX01700

L’article Après l’annulation juridictionnelle du retrait d’un permis de construire la commune est tenue de notifier sa requête d’appel au titulaire dudit permis. est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Dans une décision en date du 30 décembre 2025 mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur la possibilité, pour le juge administratif, de se fonder de sa propre initiative sur des éléments issus de l’application Google Earth alors même que ces derniers n’avaient pas été communiqués aux parties.

Pour ce faire, la Haute juridiction a rappelé qu’il appartient au juge administratif :

– dans l’exercice de ses pouvoirs généraux de direction de la procédure, d’ordonner toutes les mesures d’instruction qu’il estime nécessaires à la solution des litiges qui lui sont soumis et, notamment, de requérir des parties ainsi que, le cas échéant, de tiers, en particulier des administrations compétentes, la communication des documents qui lui permettent de vérifier les allégations des requérants et d’établir sa conviction ;

– dans la mise en œuvre de ses pouvoirs d’instruction, de veiller au respect des droits des parties, d’assurer l’égalité des armes entre elles et de garantir, selon les modalités propres à chacun d’entre eux, les secrets protégés par la loi.

Surtout, le Conseil d’Etat est venu rappeler que le caractère contradictoire de la procédure fait en principe obstacle à ce que le juge se fonde sur des pièces produites au cours de l’instance qui n’auraient pas été préalablement communiquées à chacune des parties.

C’est ainsi que, toujours dans cette même décision, le Conseil d’Etat a considéré que méconnaît son office, ainsi que le principe du caractère contradictoire de la procédure, le juge administratif qui, pour juger que la largeur et les caractéristiques de l’allée Thérèse qui dessert le terrain d’assiette du projet litigieux ne permettaient pas d’assurer la sécurité des usagers de la voie publique, s’est fondé sur des éléments issus de «  l’application Google Earth » dont il a pris connaissance de sa propre initiative et qu’il n’a pas communiqués aux parties au motif que cette application était accessible « tant au juge qu’aux parties ».

CE, 30 décembre 2025, M. H et autres c/ Sociétés Groupe A et autres, req. n° 500942, publié aux tables du Recueil Lebon

L’article Le juge administratif ne peut se fonder sur des éléments issus de l’application Google Earth sans respecter le principe du contradictoire est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 14 novembre 2025, mentionnée mentionné dans les tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat a été amenée à se prononcer sur l’incidence d’une modification, par le passionnaire, de sa demande de permis de construire en cours d’instruction sur le délai d’instruction de celle-ci.

En l’occurrence, quelques jours avant l’expiration du délai d’instruction, la société Samsud avait modifié sa demande de permis de construire pour deux immeubles à usage d’habitation en adressant de nouveaux plans emportant des modifications sur le parking et les accès à l’immeuble. La commune de Gorbio n’avait alors pas informé la pétitionnaire de la prorogation du délai d’instruction de cette demande avant l’expiration du délai d’instruction.

Le Conseil d’Etat rappelle le droit applicable en telle situation :

« En l’absence de dispositions expresses du code de l’urbanisme y faisant obstacle, il est loisible à l’auteur d’une demande de permis de construire d’apporter à son projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié. Cette demande est en principe sans incidence sur la date de naissance d’un permis tacite déterminée en application des dispositions des articles R. 423-23 et suivants et R. 423-42 et suivants du code de l’urbanisme. Toutefois, lorsque du fait de leur objet, de leur importance ou de la date à laquelle ces modifications sont présentées, leur examen ne peut être mené à bien dans le délai d’instruction, compte tenu notamment des nouvelles vérifications ou consultations qu’elles impliquent, l’autorité compétente en informe par tout moyen le pétitionnaire avant la date à laquelle serait normalement intervenue une décision tacite, en lui indiquant la date à compter de laquelle, à défaut de décision expresse, la demande modifiée sera réputée acceptée. L’administration est alors regardée comme saisie d’une nouvelle demande se substituant à la demande initiale à compter de la date de la réception par l’autorité compétente des pièces nouvelles et intégrant les modifications introduites par le pétitionnaire. Il appartient le cas échéant à l’administration d’indiquer au demandeur dans le délai d’un mois prévu par l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme les pièces manquantes nécessaires à l’examen du projet ainsi modifié. »

En l’espèce, le service instructeur n’ayant pas informé, par quelque moyen que ce soit, la pétitionnaire de la prorogation du délai d’instruction du permis de construire sollicité avant l’expiration de ce délai, le Conseil d’Etat considère que la société Samsud était titulaire d’un permis de construire tacite, sur la base du projet modifié.

Aussi, l’arrêté portant refus de délivrer ce permis de construire, intervenu postérieurement, doit s’analyser comme un retrait du permis de construire tacite et doit, par conséquent, être précédé d’une procédure contradictoire au regard de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration.

CE, 14 novembre 2025, Commune de Gorbio, req. n° 496754

L’article Sans information de prorogation du délai d’instruction de la part du service instructeur, la modification, même tardive, d’un permis de construire par le pétitionnaire en cours d’instruction conduit à la naissance d’un permis de construire tacite est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 7 novembre 2025, mentionnée dans les tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat a précisé les conditions dans lesquelles le délai de deux mois laissé au titulaire du droit de préemption urbain pour se prononcer commence à courir.

Plus précisément, aux visas des articles L. 213-2 et R. 214-5 du code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat est venu rappeler que le titulaire du droit de préemption urbain dispose pour exercer ce droit d’un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration préalable.

Si ces dispositions constituent des garanties pour les propriétaires en tant qu’elles leur permettent de savoir de façon certaine et dans de brefs délais s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation envisagée, le Conseil d’Etat rappelle toutefois que :

– dans le cas où la déclaration initiale est entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation, le délai de deux mois ne court qu’à compter de la réception par l’administration d’une déclaration rectifiée ;

– ce délai est suspendu à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière ou de la demande de visite du bien effectuée par le titulaire du droit de préemption. Ce délai reprend alors à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision.

CE, 7 novembre 2025, Société Financière Stratégie et Développement c/ Commune de Cergy, req. n° 500233

L’article Droit de préemption urbain : le délai de deux mois pour préempter court dès la réception d’une déclaration d’intention d’aliéner exempte d’erreur substantielle est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

A la faveur d’une décision rendue le 16 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la qualification d’un bien à usage d’habitation dans le cadre d’un contentieux portant sur la location de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

En l’occurrence, une ville reprochait au propriétaire et au locataire d’un appartement de l’avoir loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.

Le bien en question résultait de la réunion de deux lots, à savoir :

• D’une part, le lot D, d’une surface de 25 m², qui était utilisé à des fins commerciales au 1^er janvier 1970, date de référence ;
• D’autre part, le lot F, d’une surface de 6 m², qui faisait l’objet d’un bail d’habitation à cette même date.

La Cour d’appel de Paris rejeté la demande de la ville, estimant que la surface du lot F, inférieure à 9 m², ne permettait pas de le considérer comme un local à usage d’habitation au sens du code de la construction et de l’habitation.

Rappelant que « l’affectation au 1^er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur », la Cour de cassation censure ce raisonnement. La troisième chambre civile ajoute « en outre, [qu’] un local affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (3e Civ., 13 juin 2024, pourvoi n° 23-11.053, publié) ».

Partant, dès lors qu’ils n’ont pas pris en considération l’usage effectif du lot F au 1^er janvier 1970, les juges d’appel ont méconnu les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’urbanisme.

Cass., 3^e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058, publié au bulletin

L’article Locations de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile : l’usage d’habitation du bien à la date de référence prime sur son habitabilité est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.

Dans une décision rendue le 30 avril 2025 et mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat a précisé les obligations auxquelles sont assujetties les commissaires enquêteurs dans le cadre d’une enquête publique relative aux opérations susceptible d’affecter l’environnement.

Au préalable, le Conseil d’Etat rappelle qu’en vertu des dispositions des articles L. 123-1 et R. 123-19 du code de l’environnement, le commissaire enquêteur a la charge de la conduite, préalablement à la révision d’un plan local d’urbanisme, de l’enquête publique destinée à permettre, d’une part, aux habitants de la commune de prendre connaissance du projet et de présenter des observations et, d’autre part, à la commune de disposer de l’ensemble des éléments nécessaires à son information afin de l’éclairer dans ses choix.

A l’aune de ces dispositions, le juge administratif considère que le commissaire enquêteur n’a nullement l’obligation de répondre à chacune des observations présentées lors de l’enquête publique.

Toutefois, « [ces mêmes dispositions] l’obligent à indiquer, au moins sommairement, en donnant son avis personnel, les raisons qui déterminent le sens de cet avis, sans qu’il puisse renoncer à se prononcer sur tout ou partie du projet, quand bien même certains éléments du projet soumis à enquête publique seraient concernés par une procédure contentieuse en cours à la date de son rapport ».

Dès lors, méconnait son obligation de motivation le commissaire enquêteur qui refuse de se prononcer sur les observations relatives à un quartier déterminé alors que ces observations représentaient une part importante de l’ensemble des avis exprimés au cours de l’enquête publique, au motif qu’une procédure contentieuse était en cours devant le tribunal administratif de Nice à l’encontre d’une précédente délibération du conseil municipal de la commune approuvant la mise en comptabilité du plan local d’urbanisme avec une opération d’aménagement projetée dans ce même quartier.

Ce faisant, le Conseil d’Etat censure l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille au motif que ce refus du commissaire enquêteur « a privé le public d’une garantie et été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens d’une délibération approuvant la révision générale du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune, entache d’illégalité cette révision ».

CE, 30 avril 2025, M. et Mme K et autres c. Commune d’Antibes, req. n° 490965

L’article Enquêtes publiques : précisions sur l’obligation du commissaire enquêteur de répondre aux observation du public est apparu en premier sur Hourcabie Avocats.