Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, lorsque le juge constate qu’un ou plusieurs vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme sont susceptibles d’être régularisés, il lui appartient alors de surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi.
Autrement dit, le juge doit surseoir à statuer sur la demande d’annulation s’il constate que la régularisation du vice affectant la légalité de cette autorisation est possible à la suite de l’obtention d’un permis de construire modificatif.
Cela étant, il convient de garder à l’esprit que, y compris en cas d’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le permis de construire modificatif trouve son fondement dans les droits acquis que le pétitionnaire tient du permis de construire initial de sorte qu’un lien entre le permis de construire initial et le permis de construire modificatif doit continuer à exister.
Dans son avis du 2 octobre 2020, le Conseil d’Etat a adopté une interprétation relativement extensive du lien devant exister entre le permis de construire initial et le permis de construire modificatif dès lors que cet avis est venu préciser que :
« […] 2. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. »
Ainsi, il en résulte qu’il convient désormais de distinguer :
- D’une part, les cas dans lesquels la régularisation du permis attaqué est possible, étant précisé que la régularisation est possible même si elle implique de revoir l’économie général du projet en cause sous réserve de ne pas apporter au projet un bouleversement qui en changerait la nature même ;
- D’autre part, les cas dans lesquels la régularisation est impossible dès lors qu’elle impliquerait d’apporter au projet un bouleversement de nature à en changer la nature même.
Le Conseil d’Etat n’ayant pas précisé dans son avis du 2 octobre 2020 la frontière entre les modifications qui impliquent de « revoir l’économie générale » et celles qui « apportent au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même », il convient dès lors de surveiller de près les jurisprudences à venir.