Changement d’affectation : un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, et ce quel que soit l’usage de ce dernier

Cass. civ. 3^ème, 13 juin 2024, n° 23-11.053, publié au Bulletin

A la faveur d’un arrêt rendu le 13 juin 2024 publié au Bulletin, la Cour de cassation, saisie par la Ville de Paris, s’est prononcée sur le point de savoir si le fait, pour un propriétaire, de réunir deux lots dont un est affecté à l’usage d’habitation et l’autre n’est pas destiné à cet usage a, ou non, pour conséquence de faire perdre au premier local son usage d’habitation.

Sur ce point, la Cour de cassation a, dans un premier temps, rappelé qu’il résulte de :

– l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation que dans certaines communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, étant précisé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. En outre, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

– l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

C’est dans ce cadre que la Cour de cassation est venue rappeler, dans un second temps, qu’un local affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier.

Plus précisément, la Cour de cassation a considéré que c’est à tort que, pour rejeter les demandes de la Ville de Paris, la Cour d’appel de Paris a retenu l’usage d’habitation à la date de référence du 1^er janvier 1970 est établi pour le lot n° 7, mais non pour le lot n° 2, de sorte que le local issu de la réunion de ces deux lots ne peut être considéré comme étant affecté dans son entier à l’usage d’habitation au 1^er janvier 1970 alors même que, toujours selon la Cour de cassation, il « résultait de ses constatations que le local était, pour partie, composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence, de sorte que sa location pour de courtes durées constituait un changement d’usage et était soumise à autorisation pour le lot concerné[…] »

Cass. civ. 3^ème, 13 juin 2024, n° 23-11.053, publié au Bulletin