Le Conseil d’Etat a récemment précisé le lien fonctionnel nécessaire à la reconnaissance d’un ensemble immobilier unique.
En 2009, par une jurisprudence communément appelée « Commune de Grenoble », le Conseil d’Etat avait consacré le principe selon lequel, « en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique doit (…) faire l’objet d’un seul permis de construire » (CE, Section, 17 juillet 2009, req. n° 301615).
Néanmoins, par un arrêt en date du 28 décembre 2018, la Haute juridiction a rappelé les deux exceptions à cette règle de l’ensemble immobilier unique.
Ainsi, premièrement, dès lors que l’ampleur et la complexité du projet le justifient, « les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome (peuvent) faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés ».
Deuxièmement, et dans l’hypothèse de deux constructions distinctes, « la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».
Dès lors, le Conseil d’Etat s’est servi de cette seconde exception pour refuser la qualification d’ensemble immobilier unique à la construction de deux projets situés sur deux terrains contigus.
En effet, il a sanctionné pour erreur de droit le tribunal administratif qui avait caractérisé un ensemble immobilier unique seulement sur des éléments techniques, résultant du fait que ces terrains « sont desservis par une même voie d’entrée et de circulation interne, qu’ils bénéficient d’une même rampe d’accès à leurs parcs de stationnement respectifs et partagent les mêmes réseaux d’eau, d’électricité, de fibre optique et de gaz, ainsi que l’éclairage collectif et d’autres équipements annexes tels qu’un poteau incendie, des boîtes aux lettres et un local de stockage de conteneurs à déchets et qu’enfin, bien que relevant de deux maîtres d’ouvrage distincts, ces projets présentent la même conception architecturale ».
Partant, « en se fondant sur de tels éléments techniques pour caractériser un lien fonctionnel entre ces constructions distinctes et en déduire qu’elles constituent un ensemble immobilier unique devant en principe faire l’objet d’un seul permis de construire, le tribunal administratif a entaché son jugement d’erreur de droit. »
Conséquemment, les services instructeurs ne peuvent reconnaître un ensemble immobilier unique en retenant simplement des éléments d’ordre technique ou économique. Un ensemble immobilier unique doit également être justifié au regard des règles d’urbanisme.
CE, 28 décembre 2018, Société Roxim Management, req. n° 413955