En matière d’urbanisme, le juge administratif rappelle que l’appréciation de l’unité foncière servant à l’implantation d’un projet de construction s’effectue à la date de la délivrance du permis de construire

En l’espèce, par arrêté en date du 27 mai 2016, le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a délivré un permis de construire, valant permis de démolir, aux sociétés immobilières Paré-Cherest et du Parc des Princes, pour l’édification d’une polyclinique, sur un terrain situé 48 bis et 48 ter boulevard Victor Hugo et 45 à 49 rue de Villiers, à Neuilly-sur-Seine.

Cet arrêté a été déféré à la censure du juge administratif par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine ainsi que par Monsieur A. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise ayant rejeté leur demande d’annulation, les requérants ont interjeté appel devant la cour administrative d’appel de Versailles.

En l’occurrence, sans qu’il soit besoin de revenir sur l’ensemble des moyens allégués par les appelants, l’un d’entre eux, qui porte sur la violation de l’article UD 7 du règlement du plan local d’urbanisme, s’avère intéressant.

En effet, le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine ayant délivré un permis de construire modificatif en raison de la production, par le pétitionnaire, d’un projet d’acte notarié de constitution d’une association syndicale de propriétaires, l’étude de ce moyen suppose donc  de savoir si les règles d’implantation prévues par le règlement du plan local d’urbanisme doivent s’appliquer au regard des deux unités foncières composant le terrain d’assiette à la date de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme contestée, ou bien au regard de cette même unité foncière réunie entre les mains d’un même propriétaire, postérieurement à la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Et, à la faveur d’un arrêt rendu le 25 février 2021, la cour administrative d’appel de Versailles a rappelé une nouvelle fois que, pour l’application des règles d’implantation prévues par le règlement du plan local d’urbanisme, l’unité foncière s’apprécie à la date de délivrance du permis de construire.

Ainsi, la ligne de délimitation de deux unités foncières composant le même terrain d’assiette doit s’analyser comme une limite séparative, et ce quand bien même ces parcelles ont vocation à ne former qu’une seule et même unité foncière après délivrance du permis de construire, en vertu du transfert à un même propriétaire :

« 9. En dernier lieu, aux termes de l’article UD7-11 du plan local d’urbanisme applicable aux constructions et installations nécessaires au service public et installations collectives : ” Lorsque les constructions ne sont pas implantées sur limites séparatives, la distance comptée horizontalement d’un bâtiment aux limites séparatives doit être au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment sans pouvoir être inférieure à 3 mètres “. Aux termes de l’article UD7.2.1.2.1 du même plan : ” Cas d’implantation sur les deux limites : a) l’implantation sur les limites est obligatoire sur une profondeur de 15 mètres comptée à partir de l’alignement ou des reculements imposés, lorsque l’unité foncière comprend une bande de 15 mètres figurée au plan de zonage avec la mention “ordre continu”. ” Pour l’application des dispositions précitées, doit être regardée comme une unité foncière, un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

  1. D’abord, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette est composé d’un premier terrain, cadastré X.15, qui appartient à la société immobilière Paré-Cherest, et d’un second terrain, cadastré X.68, qui appartient à la société immobilière du Parc des princes et qui est destiné à être rétrocédé à la société immobilière Paré-Cherest. Par suite, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les terrains doivent être regardés comme constituant deux unités foncières distinctes, dès lors qu’à la date de la décision attaquée, elles appartenaient à deux propriétaires différents.
  2. Ensuite, il ressort des pièces du dossier que le ” bâtiment-front ” en R+4, situé le long de la voie publique, est implanté sur les limites latérales de la parcelle X.15 et qu’une bande du terrain X.68 s’intercale au sud entre la parcelle X.15 et la parcelle X.14. Par suite, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D… A…, le projet doit être regardé comme implanté en limite séparative de la parcelle X.68 et non en recul de la parcelle X.14. Dans ces conditions, ils ne peuvent utilement se prévaloir de la violation de l’article UB7-11 du plan local d’urbanisme. Au surplus, il résulte de ce qui précède que seules les dispositions précitées de l’article UD7.2.1.2.1 du plan local d’urbanisme étaient applicable à ce bâtiment, dès lors qu’il se situe sur la bande des 15 mètres et qu’il ressort du plan de zonage de ce plan que la parcelle X.68 donnant sur le boulevard Victor Hugo est considérée d’ ” ordre continu “. Or, il est constant que le ” bâtiment-front ” est implanté le long des deux limites séparatives latérales sur une bande de 15 mètres. Par suite, le moyen doit être écarté».

En conséquence, écartant ce moyen, à l’instar de tous les autres, la cour administrative d’appel de Versailles rejette le pourvoi formé par les requérants.

CAA Versailles, 25 février 2021, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et autre, req. n° 18 VE04356

 

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