Par un arrêt rendu le 3 avril dernier, mentionné aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’État a affiné sa jurisprudence portant sur la qualité du propriétaire ou du copropriétaire pour déposer une demande de permis de construire.
Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’en application des dispositions prévues par l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, ont notamment qualité pour présenter une demande d’autorisation d’urbanisme le(s) propriétaire(s) du terrain d’assiette de la construction envisagée, ou, en cas d’indivision, un ou plusieurs co-indivisaires.
Il en résulte qu’à l’appui de sa demande de permis de construire, le pétitionnaire doit présenter au service instructeur une attestation par laquelle il certifie remplir les conditions fixées par l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme.
Sur ce fondement, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de considérer qu’il n’appartient pas au service instructeur de vérifier la qualité du pétitionnaire (CE, 15 février 2012, Mme F, req. n° 333631). Au contraire, il appartient seulement au service instructeur d’examiner la conformité du projet de construction au regard des règles et des servitudes d’urbanisme.
Ce n’est toutefois que dans l’hypothèse où le pétitionnaire tente de tromper l’administration sur sa qualité qu’elle peut refuser de délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée au visa de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme (CE, sect., 19 juin 2015, Commune de Salbris, req. n° 368667 ; CE, 9 octobre 2017, Société Les Citadines, req. n° 398853).
Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt du 3 avril 2020, sur demande d’un copropriétaire, la commune de Paris a délivré un permis de construire le 4 juillet 2016, puis un permis modificatif le 6 décembre 2016, pour la construction d’une maison individuelle d’un étage sur un niveau de sous-sol.
Ces deux arrêtés ont été déférés à la censure du tribunal administratif par deux syndicats de copropriétaires, lesquels soutenaient, entre autres, que le pétitionnaire ne disposait pas de la qualité pour solliciter la délivrance de ces deux permis, en ce qu’il n’avait pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Les juges du tribunal administratif de Paris avaient été sensibles à cette argumentation et avaient annulé ces deux arrêtés, retenant que le pétitionnaire s’était rendu coupable de manœuvre frauduleuse.
La Haute juridiction censure cependant le jugement, motif pris de l’erreur de droit commise par les juges de première instance :
« 12. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d’irrégularité la demande d’autorisation d’urbanisme.
13. Par le jugement attaqué, le tribunal administratif a jugé qu’en attestant de sa qualité pour déposer sa demande de permis de construire modificatif, alors même que l’introduction d’un recours gracieux et d’une requête par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Univers 21 » et par Mme D… l’avait alerté sur la nécessité d’obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, M. A… s’était livré à une manoeuvre frauduleuse entachant d’irrégularité le permis de construire modificatif qui lui a été délivré. Il résulte de ce qui a été dit au point 12 ci-dessus qu’en statuant ainsi, le tribunal administratif a entaché son jugement d’une erreur de droit ».
A la lecture de ces deux considérants, le Conseil d’Etat juge donc que le copropriétaire est parfaitement fondé à présenter une demande de permis de construire, quand bien même la réalisation des travaux visés nécessite l’obtention préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il précise d’ailleurs que la contestation tenant au défaut d’obtention de l’autorisation de la part de l’assemblée générale des copropriétaires doit être portée devant le juge judiciaire.
Partant, le pétitionnaire n’a commis en l’espèce aucune manœuvre frauduleuse.
Il sera toutefois indiqué que le Conseil d’Etat rejette le pourvoi formé par la ville de Paris, eu égard aux autres irrégularités constatées dans les permis de construire querellés.