Le voisin immédiat d’un immeuble soumis au régime de la copropriété n’est pas fondé à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsque les travaux objets du litige ont été réalisés dans les parties privatives

Des travaux, consistant notamment en l’implantation de fenêtres, ont été réalisés sur un immeuble soumis au statut de la copropriété, lequel jouxte la maison d’habitation de Mme Y.

Considérant que les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créaient des vues droites sur son terrain et que les tablettes des fenêtres débordaient sur sa propriété, Mme Y a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir ces vues et tablettes supprimées d’une part, et de voir son préjudice indemnisé d’autre part.

Les prétentions de Mme Y ont été rejetées par la cour d’appel de Dijon, par un arrêt rendu le 27 novembre 2018. Les juges d’appel ont notamment jugé que la demande de Mme Y, dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, était irrecevable, dans la mesure où les fenêtres et les tablettes ne constituent pas des parties communes, mais des parties privatives en application du règlement de copropriété.

Visiblement insatisfaite de cette décision, Mme Y s’est pourvue en cassation.

Elle reproche premièrement à l’arrêt d’avoir déclaré irrecevable sa demande en suppression des vues et tablettes, alors que le syndicat des copropriétaires, qui a pour fonction la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits y afférents. Mme Y soutient ainsi que les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ont été méconnus.

Néanmoins, la Cour de cassation fait valoir que si les travaux litigieux ont porté sur les murs de façades et la toiture, qui sont effectivement des parties communes, l’article 1er du règlement de propriété précise que les fenêtres et lucarnes éclairant des parties divises sont des parties privatives. Ainsi, si les ornements de façades étaient communs aux copropriétaires, ce n’étaient pas le cas des balustrades des balcons et balconnets, des persiennes, des fenêtres, des volets et accessoires.

Dès lors, en ayant déduit que les fenêtres percées dans le mur de façade, la fenêtre de toit installée en toiture et les tablettes constituaient des parties privatives, la cour d’appel a jugé à bon droit que l’action de Mme Y ne pouvait valablement être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Ce premier moyen est donc rejeté par la Cour de cassation.

Secondement, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme Y reproche à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré irrecevable sa demande en réparation du préjudice résultant des vues droites et jours illicites, en ce que le syndicat des copropriétaires aurait commis une faute en autorisant le percement de fenêtres et jours illicites dans les parties communes de l’immeuble.

La troisième chambre civile relève cependant que, dans ses précédentes écritures, Mme Y n’avait jamais soutenu que le syndicat des copropriétaires avait commis une faute. S’agissant donc d’un moyen nouveau, il est rejeté pour irrecevabilité sans développement supplémentaire.

En définitive, la Cour de cassation confirme l’appréciation de la cour d’appel et rejette le pourvoi formé par Mme Y.

Cass., 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-13373

 

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