Saisi d’une demande tendant à l’annulation d’un arrêté du 17 décembre 2015 par lequel le Maire de Bormes-les-Mimosas a délivré à la SARL La Garriguette, notamment, un permis de construire une maison individuelle et une piscine, le Conseil d’Etat est venu apporter d’utiles précisions concernant le principe de cristallisation des règles d’urbanisme visé à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.
Pour mémoire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, il est prévu que : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.
Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat […] ».
Autrement dit, lorsqu’un projet de lotissement a fait l’objet d’une autorisation, à savoir d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager, les règles d’urbanismes applicables sont cristallisées pendant une durée de cinq ans :
– soit, à compter de la date de non-opposition à déclaration préalable ;
– soit, à compter de la date de l’achèvement des travaux lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.
C’est dans ce cadre que le Conseil d’Etat a tout d’abord considéré qu’en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance du lot dont aurait résulté la division d’une parcelle, le bénéficiaire d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du lotissement ne peut se prévaloir du principe de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables prévu à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme précité.
Plus précisément, le Conseil d’Etat a considéré que : « Toutefois, ainsi que l’a relevé la cour, la société La Garriguette, qui entendait conserver la propriété de l’ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n’avait, à la date du permis de construire, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division. Dès lors, en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance, elle ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de cette demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme cité ci-dessus, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Par suite, en jugeant que la règle posée à l’article L. 442-14 s’appliquait à l’arrêté litigieux, pour en déduire que sa légalité devait être appréciée au regard des règles du plan local d’urbanisme approuvé le 28 mars 2011 et non de celles du plan approuvé le 17 décembre 2015, la cour a commis une erreur de droit. ».
Autrement dit, la règle de cristallisation des règles d’urbanisme ne vaut que si les deux conditions cumulatives suivantes sont réunies :
– d’une part, l’opération de lotissement doit avoir fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme ;
– d’autre part, que le transfert de propriété ou de jouissance du lot résultant de la division d’une parcelle a d’ores et déjà eu lieu.
