Cass. civ. 3ème, 20 novembre 2025, n° 24-17.240, publié au Bulletin
A la faveur d’un arrêt rendu le 20 novembre 2025 et publié au Bulletin, la Cour de cassation est venue apporter une clarification importante en matière d’enclave et de droit de passage.
Faisant application de l’article 684 alinéa 1er du code civil aux termes duquel il est prévu que « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. » , la Cour de cassation est venue confirmer que cet article s’applique également lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé.
En effet, dans ce cas précis, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, et ce peu important :
– d’une part, que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ;
– d’autre part, que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division.
Cass. civ. 3ème, 20 novembre 2025, n° 24-17.240, publié au Bulletin