Une opération de restauration immobilière déclarée d’utilité publique, dont l’objet est de transformer les conditions d’habitabilité d’un immeuble, peut contraindre le propriétaire d’un local à usage commercial devenu impropre pour l’exercice d’une telle activité à transformer ce local en habitation

A la demande de la commune de Mâcon, le préfet de Saône-et-Loire a, par arrêté du 22 octobre 2014, déclaré d’utilité publique une opération de restauration immobilière située dans le centre-ville de cette commune.

La société civile immobilière MSI, propriétaire d’un ensemble immobilier compris dans le périmètre de cette opération a déféré cet arrêté au tribunal administratif de Dijon, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux par le préfet, prise le 18 février 2015.

Si les juges de première instance ont rejeté cette demande, les juges d’appel y ont fait droit et ont consenti à l’annulation de l’arrêté du 22 octobre 2014 en tant qu’il déclare d’utilité publique l’ensemble immobilier appartenant à la société civile immobilière MSI.

S’estimant lésées par cet arrêt, la commune de Mâcon ainsi que la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales se sont pourvues en cassation.

Aux visas des articles L. 313-4, L. 313-4-1 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme dans leur version alors applicable, le Conseil d’Etat commence par rappeler le principe selon lequel une opération de restauration immobilière a pour objet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.

Par conséquent, cette opération ne peut avoir pour objet ou pour effet de contraindre un propriétaire à transformer en habitation un local dont la destination est commerciale.

Cependant, la Haute juridiction précise également qu’une opération de restauration immobilière ne fait pas obstacle à ce qu’un local à usage commercial présent dans un immeuble ou ensemble d’immeubles principalement destiné à l’habitation et devenu impropre à une activité commerciale, soit transformé, dans le cadre de l’opération de restauration immobilière, en habitation, à des fins d’amélioration des conditions d’habitabilité de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles.

En l’occurrence, l’utilité publique déclarée par le préfet vise dans le cadre de l’opération de restauration immobilière du centre-ville de Mâcon vise plusieurs ensembles immobiliers, dont celui dont est propriétaire la société civile immobilière MSI, lequel est composé de trois immeubles, dont l’un comprend des locaux anciennement destinés à une activité de boucherie.

Or, le Conseil d’Etat relève non seulement que cette activité de boucherie a été abandonnée, mais de surcroît que ces locaux sont devenus impropres à une activité commerciale.

Partant, la cour administrative d’appel de Lyon a commis une erreur de droit en considérant que la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration immobilière – qui avait donc pour effet de transformer en habitation ces locaux commerciaux qui étaient devenus impropres à toute activité commerciale – méconnaissait l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme.

Conséquemment, le Conseil d’Etat annule l’arrêt rendu par les juges d’appel et renvoie cette affaire devant la cour administrative d’appel.

CE, 17 juin 2020, Commune de Mâcon, req. n° 427957

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