Les limites à la possibilité de régulariser un vice entachant un permis de construire

Le Conseil d’Etat précise les conditions dans lesquelles le juge administratif peut mettre en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

La société Maresias a acquis, en août 2012, une villa située à Saint-Cyr-sur-Mer, édifiée au titre d’un permis de construire délivré le 15 mai 1962.

Dès 1962, l’ancien propriétaire avait réalisé des travaux non autorisés par le permis de construire délivré. Par ailleurs, en 2013 et 2014, la société Maresias a réalisé des travaux de réhabilitation.

Puis, le 18 mars 2014, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a décidé de ne pas s’opposer à la déclaration de travaux déposée par la société en vue de la réhabilitation de la construction existante comportant l’agrandissement des ouvertures de la façade sud, la réfection de la toiture et du garage.

Enfin, par un arrêté du 9 juin 2017, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a délivré à la même société un permis de construire pour la réalisation de nouveaux travaux.

Saisi par des voisins immédiats de la villa, le tribunal administratif de Toulon a annulé l’arrêté de permis de construire au motif qu’il était entaché d’illégalité pour ne pas couvrir l’ensemble des changements apportés à la villa en dehors des autorisations obtenues et en considérant qu’il n’y avait pas lieu de mettre en œuvre les mécanismes de régularisation prévus aux articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par son arrêt du 6 octobre 2021, à paraître au recueil Lebon, le Conseil d’Etat a précisé que l’autorisation de construire délivrée en méconnaissance de l’obligation, pour le pétitionnaire, de présenter une demande portant sur les travaux irrégulièrement effectués en même temps que les nouveaux travaux envisagés sur le même bâtiment, ne pouvait être regardée comme étant affectée d’un vice susceptible de faire l’objet d’une régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code.

Pour refuser d’admettre cette régularisation, le rapporteur public, M. Vincent Villette, a opposé trois raisons :

Le pétitionnaire ayant saisi l’administration d’une demande d’autorisation tronquée, le juge n’est pas en capacité d’examiner la conformité de la totalité des travaux -les anciens irrégulièrement effectués et les nouveaux envisagés- au regard de bien des règles d’urbanisme ;
En se prononçant sur le caractère régularisable du vice, le juge serait le premier, sans que l’administration n’intervienne en amont, à apprécier si la construction prise dans son ensemble pourrait faire l’objet d’une autorisation légale au regard des dispositions applicables à la date à laquelle il statue. Cela conduirait donc à ce qu’un débat entièrement nouveau se tienne devant le juge ;
Enfin, le souci d’éviter une « prime à l’illégalité » : il s’agirait de ne pas inciter les pétitionnaires à ne solliciter une autorisation que pour leurs nouveaux travaux pour ne pas perdre de temps et procéder à une régularisation si leur tentative se heurte à la vigilance du juge dans l’hypothèse où celui-ci serait saisi.

CE, 6 octobre 2021, Société Maresias, req. n°442182 :

www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000044172602?init=true&page=1&query=442182&searchField=ALL&tab_selection=all

Conclusions du rapporteur public :

www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CRP/conclusion/2021-10-06/442182?download_pdf