Locations de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile : l’usage d’habitation du bien à la date de référence prime sur son habitabilité

Cass., 3^e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058, publié au bulletin

A la faveur d’une décision rendue le 16 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la qualification d’un bien à usage d’habitation dans le cadre d’un contentieux portant sur la location de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

En l’occurrence, une ville reprochait au propriétaire et au locataire d’un appartement de l’avoir loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.

Le bien en question résultait de la réunion de deux lots, à savoir :

• D’une part, le lot D, d’une surface de 25 m², qui était utilisé à des fins commerciales au 1^er janvier 1970, date de référence ;
• D’autre part, le lot F, d’une surface de 6 m², qui faisait l’objet d’un bail d’habitation à cette même date.

La Cour d’appel de Paris rejeté la demande de la ville, estimant que la surface du lot F, inférieure à 9 m², ne permettait pas de le considérer comme un local à usage d’habitation au sens du code de la construction et de l’habitation.

Rappelant que « l’affectation au 1^er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur », la Cour de cassation censure ce raisonnement. La troisième chambre civile ajoute « en outre, [qu’] un local affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (3e Civ., 13 juin 2024, pourvoi n° 23-11.053, publié) ».

Partant, dès lors qu’ils n’ont pas pris en considération l’usage effectif du lot F au 1^er janvier 1970, les juges d’appel ont méconnu les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’urbanisme.

Cass., 3^e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058, publié au bulletin