En l’absence de contractualisation des dispositions du règlement de lotissement, la responsabilité contractuelle d’un coloti ne peut être engagée sur ce fondement

Le 21 mars 2019, la Troisième chambre civile a dû se prononcer sur une demande formée par un coloti tendant, d’une part, à la démolition des travaux d’extension réalisés par un coloti voisin sur sa maison individuelle, après obtention d’un permis de construire, en contradiction avec le règlement du lotissement, et, d’autre part, à l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi du fait de cette nouvelle construction.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisie sur renvoi après cassation, avait refusé la demande tendant à la démolition de la construction litigieuse, au motif que la responsabilité contractuelle du coloti ne pouvait être engagée en raison de l’absence de contractualisation des dispositions du règlement de lotissement.

Toutefois, les juges d’appel avaient fait droit à la demande d’indemnisation, en la limitant à la somme de 20.000 euros.

La Cour de cassation valide l’appréciation retenue par la Cour d’appel et rejette le pourvoi formé.

S’agissant de l’engagement de la responsabilité contractuelle du coloti pour non-respect des prescriptions du règlement de lotissement, la Troisième chambre civile a d’abord considéré ce qui suit :

« Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que, en exerçant la faculté que leur donne l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de contractualiser les règles qu’il contient et relevé que, s’il était mentionné dans l’acte de vente du 25 décembre 2004, d’une part, que les pièces visées à l’article L. 316-3 du code de l’urbanisme avaient été remises à M. D…, d’autre part, que celui-ci reconnaissait avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et être tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquaient au bien vendu, cette clause ne suffisait pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, en a exactement déduit que, la contractualisation alléguée par MM. B… et E… n’étant pas établie, leurs demandes ne pouvaient pas prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle et a ainsi légalement justifié sa décision ».

S’agissant ensuite de la demande indemnitaire, en relevant que « la création d’une vue plongeante (…), qui était agrémentée d’une piscine, créait un préjudice lié à la dévalorisation en résultant », la Haute juridiction approuve l’appréciation de la consistance du préjudice et le montant des dommages-intérêts alloués par la Cour d’appel.

Cass., 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-11424

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