La résolution du contrat de vente d’un immeuble empêche toute action sur le fondement de la garantie décennale

La résolution du contrat de vente d’un immeuble empêche toute action sur le fondement de la garantie décennale

Par un arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation précise que l’acquéreur d’un immeuble qui, suite à l’apparition de désordres, obtient la résolution de la vente ne peut plus intenter d’action à l’encontre de l’assureur de responsabilité décennale du constructeur, du fait de la perte de sa qualité de propriétaire.

En l’espèce, en qualité de maître d’ouvrage, la société civile immobilière Stela a confié la construction d’une villa à la société MR Construction, laquelle a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire postérieurement à l’exécution des travaux.

La société MR Construction était assurée auprès de la société SMA.

La SCI Stela a vendu la villa à un particulier, Mme H.

A la suite d’intempéries qui ont provoqué un glissement de terrain affectant le talus situé sous l’immeuble, d’importantes fissures sont apparues sur l’ouvrage, conduisant la commune à prendre des arrêtés, l’un de péril, l’autre interdisant l’accès à la villa.

L’expert judiciaire qui a été désigné a considéré que les désordres n’étaient pas réparables, la villa ayant été édifiée sur un remblai instable contenant des déchets non inertes évolutifs.

C’est dans ces conditions que Mme H a assigné en indemnisation la SCI Stela, M. Y, son gérant pris en son nom personnel, ainsi que la société SMA, assureur responsabilité décennale du constructeur. Mme H a également sollicité la résolution de la vente, sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit à l’une des demandes de Mme H, en prononçant la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Visiblement insatisfaite par cette décision, Mme H a tout de même décidé de se pourvoir en cassation, en alléguant deux moyens, l’un portés à l’encontre de la société SMA, l’autre à l’encontre de M. Y, gérant de la SCI Stela.

S’agissant du premier moyen, Mme H a considéré que les juges d’appel n’auraient pas dû déclarer irrecevables ses demandes formées contre la société SMA sur le fondement de la garantie décennale, dès lors qu’elle a subi des préjudices du fait des désordres décennaux affectant l’immeuble vendu.

Par ailleurs, Mme H soutient qu’elle a sollicité, dans le dispositif de ses écritures d’appel, la condamnation in solidum, sur le fondement de la responsabilité décennale, de l’ensemble des personnes tenues à garantie et de leur assureur, à réparer le préjudice que lui avaient causé les désordres de caractère décennal affectant l’immeuble vendu, avant de solliciter, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la résolution de la vente.

La cour d’appel aurait donc, selon elle, méconnu les dispositions prévues par les articles 4 et 31 du code de procédure civile.

Saisie de ce contentieux, la Cour de cassation relève que la cour d’appel a prononcé la résolution de la vente de l’immeuble. Or, par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, Mme H a perdu sa qualité de propriétaire. Elle n’est donc plus recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale.

Considérant que ce moyen n’est pas fondé, la troisième chambre civile l’écarte.

S’agissant du second moyen, Mme H prétend que la cour d’appel n’aurait pas dû rejeter ses demandes formées contre M. Y, le gérant de la SCI Stela, en ce qu’il aurait commis une faute d’une particulière gravité en s’abstenant de souscrire une assurance dommage-ouvrage.

Pour autant, ce moyen est également rejeté par la Cour de cassation, qui relève que Mme H n’avait pas subi de préjudice du fait de l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, dès lors qu’elle poursuivait la résolution de la vente de la villa.

Aucun des deux moyens présentés par Mme H n’étant en mesure de conduire à la cassation de l’arrêté attaqué, la troisième chambre civile rejette en conséquence le pourvoi.

Cass., 3e civ., 8 juillet 2021, n° 20-15669