Par un arrêt rendu le 21 mars dernier, la Cour de cassation a précisé les conditions dans lesquelles le juge judiciaire pouvait, après annulation du permis de construire par le juge administratif, ordonner la démolition de la construction illégalement édifiée.
En l’espèce, le propriétaire d’un appartement dans un immeuble voisin avait sollicité du juge administratif l’annulation du permis de construire un garage avec toiture terrasse accordé à son voisin.
Par une décision devenue définitive, le juge administratif avait fait droit à cette demande d’annulation.
Par suite, le demandeur avait saisi le juge judiciaire d’une demande de démolition de la construction litigieuse, sur le fondement des articles L.480-13 du code de l’urbanisme et 1382 du code civil.
Le juge de première instance ainsi que le juge d’appel ont fait droit à cette demande, en retenant, sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle du propriétaire du fonds voisin, que sa « construction n’a(vait) pas été réalisée conformément aux règles du plan local d’urbanisme, qui prévoient une marge de recul de trois mètres, et que (cette) faute (…), démontrée par la décision de la juridiction administrative, cause un trouble de jouissance (au demandeur), la méconnaissance des règles d’urbanisme et notamment la construction sans respecter la marge de recul créant une vue plongeante sur le fonds voisin ».
La troisième chambre civile, rappelant les termes de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme, censure l’arrêt rendu par la Cour d’appel, précisant que celle-ci avait constaté que la construction litigieuse ne se trouvait pas dans l’un des périmètres protégés par cette disposition :
« Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, la cour d’appel, qui a constaté que la construction n’était pas située dans l’un des périmètres spécialement protégés, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés ».
Partant, par cette jurisprudence, la Cour de cassation précise que l’action en démolition ne peut être fondée sur la responsabilité délictuelle instaurée par les articles 1240 et suivants du code civil, et que cette action ne saurait aboutir que sous réserve que la construction litigieuse soit située dans l’un des périmètres spécialement protégés par l’article L.480-13 du code de l’urbanisme.
Cass., 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-13288